Төр барилгын ченж, банкны дилер хийхээ больчих!

Хот байгуулалт, барилга, орон сууцжуулалтын сайд Э.Бат-Амгалан “100 мянган айлын орон сууц” хөтөлбөрийн хүрээнд ипотекийн зээлийн хүүг бүсчлэн ялгаж, орон нутагт 6%, харин хотын төвийн өндөр зэрэглэлийн байршилд 16% хүртэл тогтоох зарчмыг танилцуулжээ. Түүний мэдээлснээр, 2013 оноос хойш 132.6 мянган өрхөд 9.2 их наяд төгрөгийн ипотекийн зээл олгосон ч өнөөдөр 55 мянга орчим иргэний хүсэлт хүлээгдэж байгаа аж.

Ипотекийн зээлийн үндсэн зорилго нь “утаа үйлдвэрлэх” янданг цөөлж, иргэдээ бага хүүтэй, урт хугацаатай орон сууцаар хангах юм. Гэтэл Э.Бат-Амгалангийн хэлсэнчлэн хүүг шатлалтай тогтоох нь нэг талаас ялгаварлал болно. Нөгөө талаас яндангийн тоог бууруулах бодлого болж чадахгүй.

Тэр тусмаа 16%-ийн хүүтэй зээл санал болговол энэ нь хөнгөлөлттэй ипотекийн зээлээс илүүтэй зах зээлийн өндөр хүүтэй орон сууцны санхүүжилт болно. Жишээ нь, Голомт банкны орон сууцны зээлийн хүү жилийн 16.8–21.6% байна. ХХБ-ных 18.6–20.4%. Хаан банкны хувьсах хүүтэй зээлийн бодит өртөг жилийн 20.70% -21.84%.

Харин Японд орон сууцны зээлийн хүү 1.04–4.68%. Өмнөд Солонгост 4.53–4.94%. Хятадад 2026 оны аравдугаар сарын байдлаар орон сууцны зээлийн бодит дундаж хүү ойролцоогоор 3.1% байна.

Арилжааны банкны зээлийн хүүгээс дутахгүй өндөр хүү зарлаж хотын янданг бууруулна гэвэл мөрөөдөл. Үнэндээ ипотекийн зээлийг боломжтой хүмүүс авдаггүй. Жишээ нь, 200 сая төгрөгийн зээлийг 20 жилийн хугацаатай, сар бүр ижил төлбөртэй нөхцөлөөр авлаа гэж бодъё. Үндсэн төлбөр болон хүүгээ хамтатган төлөхөд жилийн 6%-ийн хүүтэй бол сарын төлбөр ойролцоогоор ₮1.43 сая төлнө. Жилийн 16%-ийн хүүтэй бол сарын төлбөр ойролцоогоор ₮2.79 сая төлнө.

Өөрөөр хэлбэл, ижил хэмжээний зээлд сарын төлбөр бараг хоёр дахин өснө. Нийт төлөх мөнгөний зөрүү хэдэн зуун сая төгрөгөөр хэмжигдэнэ.

Орон нутагт бага хүүтэй зээл олгож, нийслэлийн төвлөрлийг сааруулах гэсэн зорилготой болох нь ойлгомжтой. Гэхдээ орон сууцны хүртээмжийг зөвхөн зээлийн хүүгээр шийдэх боломжгүй.

Орон нутагт ажлын байр, тогтвортой орлого, дэд бүтэц, сургууль, эмнэлэг, үйлчилгээний хүртээмж хангалтгүй бол зургаан хувийн зээл санал болголоо гээд иргэд хөдөө амьдрахгүй.

Харин Улаанбаатарт ажлын байр, бизнес, боловсрол, эрүүл мэндийн үйлчилгээ төвлөрсөн хэвээр байхад хотын төвийн зээлийн хүүг 16% хүртэл өсгөх нь иргэдийн сонголтыг хязгаарлах эрсдэлтэй.

Нөгөө талаас, бүсчлэлээр хүү ялгахын тулд ямар шалгуур хэрэглэх вэ? Хотын төв гэж яг хаанаас хаа хүртэлх бүсийг хэлэх вэ? Байрны байршлаас гадна өрхийн орлого, байрны үнэ, зээлийн эрсдэлийг тооцох уу? Хүүгийн зөрүүг хэн, ямар эх үүсвэрээр санхүүжүүлэх вэ?гэсэн эдгээр асуултын хариу тодорхойгүй бол бүсчилсэн бодлого нь иргэдэд ойлгомжтой, урьдчилан тооцоолж болох санхүүгийн тогтолцоо биш, харин шинэ төрлийн хуваарилалтын механизм болж хувирч мэднэ.

Нөгөө талаар, ипотекийн зээлийн хүүгийн тухай ярианы хажуугаар Монголын банк, санхүүгийн салбарын бүтцийн асуудлыг орхигдуулж болохгүй.

Монголын иргэд, бизнес эрхлэгчдийн дунд арилжааны банкуудын зээлийн хүү, шимтгэл, барьцааны шаардлага, зээл олголтын нөхцөлийг шүүмжлэх хандлага түгээмэл. Энэ орчинд банкны салбарын өрсөлдөөнийг нэмэгдүүлэх, урт хугацааны санхүүжилтийн эх үүсвэр татах боломжийн нэг нь гадаадын банкны оролцоо юм.

Гадаадын банк орж ирлээ гээд зээлийн хүү шууд буурна гэж батлах боломжгүй. Валютын ханшийн эрсдэл, зах зээлийн хэмжээ, эх үүсвэрийн өртөг, хууль эрх зүйн орчин зэрэг олон хүчин зүйл нөлөөлнө. Гэхдээ энэ нь өрсөлдөөн бий болгох асуудлыг хойш тавих үндэслэл бас биш.

2023 онд гадаадын хөрөнгө оруулалттай төрөлжсөн банкны тухай хууль батлагдсан ч гадаадын банкны салбар бодитоор орж ирээгүй л байна

Тиймээс Монголд гадаадын банк оруулах асуудал өнөөдөр ямар шатанд яваа нь асуултын тэмдэг хэвээр байна.

Монголын санхүүгийн салбарыг иргэдийн дунд ченжийн тогтолцоотой гэж шүүмжлэх нь бий. Энэ нь мөнгөний өртөг өндөр, санхүүжилтийн хүртээмж хязгаарлагдмал, зээлдэгч талд тавигдах шаардлага хатуу байдагтай холбоотой.

Банкны салбарт өрсөлдөөн нэмэгдэх нь зээлдэгчдэд илүү олон сонголт бий болгож, үйлчилгээ, шимтгэл, санхүүжилтийн нөхцөлийг сайжруулах боломжтой.

Э.Бат-Амгалан сайдын танилцуулсан хөтөлбөр 2027-2030 онд хэрэгжихээр төлөвлөгдсөн. Гэхдээ иргэдэд хэрэгтэй зүйл нь зөвхөн орон нутагт зургаан хувь, хотын төвд 16 хувийн хүүтэй зээл санал болгох биш. Харин тогтвортой орлоготой хүн урт хугацаанд төлж чадах зээлээр байртай болох бодит боломж юм.